Capacité d’emprunt : comment l’évaluer sans se tromper

Réponse rapide

La capacité d’emprunt correspond au montant maximal qu’une banque peut vous prêter compte tenu de vos revenus, de vos charges et de la durée du crédit. Le point de départ est la norme du HCSF : vos mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, ne doivent en principe pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt, sur une durée de 25 ans maximum.

À titre indicatif, avec 3 000 € de revenus nets mensuels et sans autre crédit, la mensualité maximale est d’environ 1 050 €, ce qui représente de l’ordre de 175 000 € sur 20 ans ou 200 000 € sur 25 ans avec des hypothèses de simulation de 3,5 % et 3,6 % ; le capital réellement accessible dépend des conditions de crédit au moment de la demande. La banque examine ensuite d’autres critères, notamment le reste à vivre, l’apport et la stabilité des revenus : le calcul à 35 % donne un plafond, pas une garantie d’accord.

Sommaire

1. Les règles qui encadrent la capacité d’emprunt
2. Calculer sa capacité d’emprunt en trois étapes
3. Au-delà des 35 % : ce que la banque regarde aussi
4. Les erreurs qui faussent l’estimation
5. Les leviers pour améliorer sa capacité d’emprunt
6. Cas pratiques
7. Banque traditionnelle, banque en ligne, courtier : quelles différences d’approche ?
8. Ce qu’il faut retenir
9. FAQ

Les règles qui encadrent la capacité d’emprunt

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre l’octroi des crédits immobiliers par sa décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, juridiquement contraignante depuis le 1er janvier 2022 : taux d’effort de 35 % maximum, assurance emprunteur comprise, et durée de 25 ans. Cette durée peut atteindre 27 ans lorsque l’entrée dans le bien est différée, achat dans le neuf, construction, ou achat dans l’ancien avec des travaux représentant au moins 10 % du coût total de l’opération (seuil fixé par la décision du 18 décembre 2023), le différé d’amortissement étant limité à 2 ans.

Les banques peuvent déroger à ces critères dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle de crédits immobiliers. Depuis la décision du 29 juin 2023, au moins 70 % de cette marge doit bénéficier à l’achat d’une résidence principale, dont au moins 30 % aux primo-accédants ; le solde est laissé à l’appréciation de chaque établissement.

La capacité d’emprunt dépend également du niveau des taux d’intérêt : à mensualité et durée identiques, une hausse du taux réduit le capital accessible, tandis qu’une baisse l’augmente. Il est donc utile d’utiliser un taux actualisé au moment de réaliser une simulation.

Enfin, le taux d’usure correspond au TAEG maximal qu’un prêteur peut appliquer (article L314-6 du Code de la consommation). Il est calculé et publié chaque trimestre par la Banque de France, par catégorie et durée de prêt : le seuil applicable se vérifie donc au moment du projet. Le TAEG intégrant notamment les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais de dossier et de garantie, une assurance coûteuse peut suffire à faire dépasser ce plafond.

Sources : HCSF, décision D-HCSF-2021-7 et page « Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers » (economie.gouv.fr) ; Banque de France, publication trimestrielle des seuils de l’usure.

Calculer sa capacité d’emprunt en trois étapes

La méthode bancaire repose sur une logique simple : déterminer la mensualité supportable, puis la convertir en capital selon le taux et la durée. La difficulté tient surtout à la façon dont chaque revenu et chaque charge est pris en compte.

Capacité d’emprunt : la formule en 30 secondes

Mensualité maximale théorique = revenus nets avant impôt × 35 % − mensualités des crédits en cours.

Cette mensualité, assurance emprunteur comprise, se convertit en capital empruntable selon le taux d’intérêt et la durée du prêt : à mensualité égale, un taux plus bas ou une durée plus longue augmentent le capital. Exemple : avec 3 000 € nets et aucun autre crédit, la mensualité maximale théorique est de 1 050 €. Avec une hypothèse de taux de 3,5 % sur 20 ans, assurance comprise dans la mensualité, cela représente un capital d’environ 174 000 €.

Le résultat reste indicatif : la banque examine aussi le reste à vivre, l’apport, la stabilité des revenus et la situation globale du foyer.

Étape 1 : identifier les revenus réellement retenus

Le HCSF raisonne sur les revenus nets avant impôt sur le revenu (FAQ du HCSF relative à la décision D-HCSF-2021-7). En revanche, la réglementation ne fixe pas la façon de pondérer chaque type de revenu. En pratique, les banques privilégient les revenus qu’elles considèrent comme stables et durables.

Pratiques observées sur le marché, non réglementaires : chaque banque applique sa propre politique de risque.

Étape 2 : recenser les charges et calculer le taux d’endettement

Toutes les mensualités de crédit en cours entrent dans le calcul (crédit auto, crédit renouvelable, prêt étudiant, crédit immobilier existant), ainsi que les pensions alimentaires versées. Le loyer actuel n’est en revanche pas compté s’il disparaît avec l’achat de la résidence principale.

FORMULE DU TAUX D’ENDETTEMENT (HCSF)

Taux d’effort = charges de crédit (assurance incluse)

÷ revenus nets avant impôt

Mensualité max = revenus nets × 35 %

− crédits et charges en cours

Le coût de l’assurance emprunteur varie notamment selon l’âge, les caractéristiques du prêt, les garanties souscrites et la situation de l’emprunteur. Lorsqu’il est élevé, il réduit la part de mensualité disponible pour rembourser le capital.

Étape 3 : convertir la mensualité en capital

Le capital empruntable dépend de la mensualité, du taux nominal et de la durée. Le tableau ci-dessous donne des ordres de grandeur pour un emprunteur sans autre crédit, avec une assurance estimée à environ 4 % de la mensualité.

Calcul mon-compte-bancaire.fr, formule d’amortissement à mensualités constantes. Les taux de 3,5 % et 3,6 % sont des hypothèses de simulation retenues uniquement pour illustrer le calcul, et non des taux de marché. Les taux réellement proposés varient selon la période, le profil de l’emprunteur, la durée, le projet et l’établissement prêteur. Hors frais de garantie et de dossier ; ne constitue pas une offre de prêt.

Passer de 20 à 25 ans augmente le capital d’environ 15 %, mais alourdit aussi le coût total des intérêts. Ce choix se traite comme un arbitrage, développé dans notre guide sur la durée de crédit.

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Au-delà des 35 % : ce que la banque regarde aussi

Le taux d’endettement est un seuil réglementaire, pas un droit au crédit. Une banque reste libre d’accorder ou de refuser un prêt, et elle analyse le dossier dans sa globalité.

1. Le reste à vivre. C’est la somme qui reste chaque mois une fois toutes les charges de crédit payées. Aucun seuil légal n’existe : chaque établissement fixe ses propres repères, qui tiennent compte de la composition du foyer. Un ménage modeste peut être refusé sous 35 %, un ménage aisé peut parfois bénéficier d’une dérogation au-delà.
2. L’apport personnel. Il couvre souvent les frais de notaire et de garantie. Sans être une obligation légale, il reste un signal fort de capacité d’épargne.
3. La stabilité professionnelle. Ancienneté, type de contrat, secteur d’activité.
4. La tenue des comptes. Les trois derniers relevés sont examinés : découverts répétés, incidents de paiement ou dépenses récurrentes élevées peuvent peser.
5. Le saut de charge. L’écart entre votre loyer actuel et la future mensualité. Un ménage qui paie déjà un loyer proche de la mensualité visée démontre sa capacité à l’assumer.

Le point à ne pas sous-estimer

Au moins 70 % de la marge de flexibilité de 20 % est réservée à la résidence principale, dont au moins 30 % aux primo-accédants (HCSF). Son usage reste propre à chaque banque et à chaque dossier : un dossier au-delà de 35 % peut aboutir, mais il ne faut pas bâtir son projet sur cette hypothèse.

Les erreurs qui faussent l’estimation

1. Confondre capacité d’emprunt et budget d’achat. Le prix du bien s’ajoute aux frais de notaire (ordres de grandeur communiqués par les Notaires de France : environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf, variables selon le département) et aux frais de garantie. Le budget total se calcule en additionnant capital emprunté et apport, puis en retirant ces frais.
2. Oublier un petit crédit en cours. Un crédit renouvelable ou un crédit auto de 250 € par mois peut réduire la capacité de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
3. Retenir des revenus bruts ou une prime exceptionnelle. La banque raisonne en net et sur la durée.
4. Se fier à un simulateur sans l’assurance. Certains outils affichent une mensualité hors assurance, ce qui surestime le capital accessible.
5. Utiliser un taux ancien. Une hausse de 0,3 point (de 3,6 % à 3,9 %) réduit le capital empruntable d’environ 3 % sur 25 ans.
6. Viser systématiquement le plafond. Emprunter au maximum laisse peu de marge face à un imprévu. Une mensualité confortable se juge aussi au regard de ses objectifs d’épargne.

Les leviers pour améliorer sa capacité d’emprunt

Certains leviers augmentent réellement le montant accessible, d’autres améliorent surtout la qualité perçue du dossier.

PTZ : dispositif prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 et ouvert depuis le 1er avril 2025 à tous les logements neufs, sous conditions de ressources et de zone (Service-Public.fr). Les autres leviers relèvent de la négociation avec la banque.

La délégation d’assurance emprunteur est encadrée par la loi Lemoine (loi n° 2022-270 du 28 février 2022), qui permet de changer de contrat à tout moment, sous réserve d’équivalence des garanties. Un comparatif avant signature peut donc peser sur la mensualité dès le départ.

Cas pratiques

Léa, 29 ans, jeune active en CDI

Revenus nets : 2 900 € par mois, aucun crédit en cours, loyer actuel de 850 €. Mensualité maximale : 1 015 €, dont environ 30 € d’assurance. Capital accessible : environ 170 000 € sur 20 ans ou 195 000 € sur 25 ans. Son reste à vivre après crédit serait d’environ 1 885 €. Le faible saut de charge (850 € → 1 015 €) constitue un argument favorable.

Karim et Julie, couple avec un enfant

Revenus cumulés : 5 600 € nets, crédit auto de 280 € par mois jusqu’en 2028. Mensualité immobilière possible : 1 680 €, dont environ 60 € d’assurance. Capital sur 20 ans : environ 279 000 €. En soldant le crédit auto grâce à une partie de leur épargne, ils passeraient à environ 328 000 €, soit près de 50 000 € de plus à mettre en balance avec l’épargne de précaution qu’ils conserveraient.

Thomas, 38 ans, indépendant et investisseur

Revenus moyens sur trois ans : 3 200 € nets, crédit de résidence principale de 700 € par mois. Il projette un investissement locatif avec un loyer attendu de 800 €, retenu à 70 % (560 €). Revenus pris en compte : 3 760 €, mensualité totale possible : 1 316 €, soit 616 € disponibles pour le nouveau prêt. Capital sur 20 ans : environ 103 000 €. Son dossier dépendra fortement de la régularité de ses bilans et de la qualité du projet locatif.

Hypothèses de simulation retenues uniquement pour illustrer le calcul : taux nominal de 3,5 % sur 20 ans et 3,6 % sur 25 ans hors assurance. Les taux réellement proposés varient selon la période, le profil, la durée, le projet et l’établissement. Calculs indicatifs.

Banque traditionnelle, banque en ligne, courtier : quelles différences d’approche ?

Toutes les banques appliquent les normes HCSF. Les différences portent sur l’appréciation du profil, le parcours et l’accompagnement.

Tous ces établissements appliquent les normes HCSF. Le recours à la marge de flexibilité relève de la politique de chaque banque et de l’analyse de chaque dossier, quel que soit son modèle. Conditions à vérifier sur les sites officiels.

Le positionnement de BNP Paribas

BNP Paribas peut notamment intéresser les emprunteurs qui souhaitent pouvoir échanger avec un conseiller en agence, par exemple pour présenter un dossier comportant des revenus variables, une activité indépendante ou un projet avec travaux. La banque propose un simulateur en ligne, un rendez-vous avec un conseiller, et la possibilité de regrouper crédit, assurance emprunteur (via sa filiale Cardif) et épargne dans une même relation.

Côté limites, les frais bancaires quotidiens sont en général supérieurs à ceux des banques en ligne. Par ailleurs, l’exemple indicatif et non contractuel publié dans la notice d’informations générales de BNP Paribas (conditions au 1er avril 2026) porte sur un client ayant domicilié ses revenus sur un compte BNP Paribas. Il s’agit d’une hypothèse de calcul, qui ne signifie pas que la domiciliation est exigée pour tout crédit immobilier. Lorsqu’une banque fait de la domiciliation une condition de son offre, la loi impose une contrepartie sous forme d’avantage individualisé, pour 10 ans maximum (article L313-25-1 du Code de la consommation) ; ce point mérite d’être vérifié dans l’offre de prêt. L’assurance emprunteur proposée peut aussi être comparée à une délégation externe.

CHECK-LIST AVANT DE DEMANDER UNE SIMULATION

[ ] Revenus nets avant impôt des 3 derniers mois

[ ] Liste de tous les crédits en cours et leur échéance

[ ] Montant de l’apport disponible (hors épargne de précaution)

[ ] Estimation des frais de notaire et de garantie

[ ] Taux du marché à jour (Hypothèse de taux actualisée au moment de la simulation)

[ ] Devis d’assurance emprunteur si délégation envisagée

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Revenus variables, activité indépendante, projet avec travaux ou premier achat : chaque dossier immobilier présente ses particularités. Un conseiller BNP Paribas peut étudier votre situation et vous présenter les solutions de financement envisageables.

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Ce qu’il faut retenir

– La capacité d’emprunt se calcule à partir d’une mensualité maximale de 35 % des revenus nets avant impôt, assurance incluse, sur 25 ans maximum : c’est le cadre prévu en principe par le HCSF, sous réserve des cas d’allongement et de dérogation prévus par la réglementation.

– Avec 3 000 € nets et sans crédit, le capital accessible est d’environ 175 000 € sur 20 ans et 200 000 € sur 25 ans, selon les hypothèses de simulation retenues dans ce guide.

– Les banques examinent aussi le reste à vivre, l’apport, la stabilité des revenus et la tenue des comptes.

– Les erreurs les plus fréquentes : oublier les frais annexes, un crédit en cours ou l’assurance.

– Les leviers efficaces : solder un petit crédit, emprunter à deux, allonger la durée, mobiliser le PTZ ou négocier l’assurance.

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FAQ

Comment calculer rapidement sa capacité d’emprunt ?

Multipliez vos revenus nets mensuels par 0,35, retirez vos mensualités de crédit en cours : vous obtenez la mensualité maximale. Un simulateur la convertit ensuite en capital selon le taux et la durée.

Combien puis-je emprunter avec 2 500 € par mois ?

Sans autre crédit, la mensualité maximale est d’environ 875 €, soit de l’ordre de 145 000 € sur 20 ans ou 165 000 € sur 25 ans avec les hypothèses de taux (3,5 % et 3,6 %) et d’assurance retenues dans ce guide. Le montant réel dépend du taux proposé au moment de la demande.

Le taux d’endettement de 35 % est-il une limite absolue ?

Non. Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leur production trimestrielle, dont au moins 70 % pour la résidence principale (HCSF). Ces dérogations restent à l’appréciation de chaque établissement.

Le loyer actuel est-il pris en compte ?

Pas dans le taux d’endettement s’il disparaît avec l’achat de la résidence principale. Il sert en revanche à mesurer le saut de charge.

Les revenus locatifs augmentent-ils la capacité d’emprunt ?

Oui. Une pratique bancaire courante consiste à retenir environ 70 % des loyers, pour tenir compte de la vacance et des charges. Cette pondération n’est pas fixée par la réglementation et varie selon les banques.

La capacité d’emprunt est-elle la même dans toutes les banques ?

Le plafond réglementaire est identique, mais l’appréciation des revenus variables, du reste à vivre et de l’usage des dérogations diffère d’un établissement à l’autre.

BNP Paribas calcule-t-elle la capacité d’emprunt différemment ?

BNP Paribas applique le cadre HCSF comme les autres établissements concernés. La banque conserve toutefois sa propre politique d’analyse du risque et d’octroi, notamment pour l’appréciation des revenus et de la situation globale du dossier. Elle propose également un accompagnement par un conseiller.

Faut-il un apport pour emprunter ?

Ce n’est pas une obligation légale, mais la plupart des banques attendent qu’il couvre au moins les frais de notaire et de garantie.

Une simulation en ligne engage-t-elle la banque ?

Non. Seule l’offre de prêt, émise après étude complète du dossier, engage l’établissement. L’emprunteur dispose ensuite d’un délai de réflexion de 10 jours avant de l’accepter (article L313-34 du Code de la consommation).